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부담부증여 양도소득세, 증여세 계산 방법 (+계약서 작성방법)

일상 정보 전문블로그 2024. 9. 29. 23:44

자녀에게 부동산 증여 시, 부담부증여에 대해 고민하실텐데요. 부담부증여는 증여자가 수증자에게 특정 부채를 갚는 조건으로 재산을 증여하는 것으로, 특정 세금 신고 요건이 있습니다.

특히, 증여자의 경우 양도소득세가 부과되며 증여자의 상황(다주택자, 보유기간 등)에 따라 달라지기 때문에 아래 사례를 통해 양도세를 계산해보시는 걸 추천드립니다.

부담부증여 개념

부담부 증여는 수취인이 부동산을 받는 것과 함께 보증금이나 모기지 등 부동산의 부채를 떠안는 것을 말합니다. 다시 말해 주택담보대출 등 관련 부채와 함께 주택을 자녀에게 양도하는 것을 말하며, 이를 통해 세금을 더 줄일 수 있습니다.

수증자는 증여 가치에서 인수한 채무를 뺀 금액에 대해 증여세를 납부하고, 증여자는 채무 금액에 대해 양도소득세를 납부합니다.

부담부증여 4가지 조건

부담부 증여로 인정받으려면 1) 증여 시점에 부채가 존재해야 하고, 2) 부동산에 담보가 설정되어 있어야 하며, 3) 수취인이 이를 인수하고, 4) 수취인에게 상환 능력이 있어야 한다는 네 가지 조건이 충족되어야 합니다.

부담부증여 수증자 증여세

📌 현재 시가 10억원 / 취득가액 6억원 / 전세보증금 7억원의 아파트를 부담부증여로 자녀에게 증여할 경우

10억 원짜리 아파트를 자녀에게 증여할 경우 부모-자녀 간 증여 비과세를 적용하면 증여세는 2억 2,500만 원 입니다.
히지만, 7억 원의 임차인 보증금을 포함하여 아파트를 증여할 경우 과세 대상 금액은 2억 5천만 원으로 감소하여 증여세는 4천만 원이 됩니다.

부담부증여를 통한 부동산 상속으로 인해 자녀는 증여세 2억 2,500만원 → 4천만원으로 약 1억 9천만원을 절감할 수 있습니다. 재산의 가치에서 부채를 차감하여 계산되므로 증여세가 낮아지게 되는 것입니다.

부담부증여 증여자 양도소득세

부담부증여 시, 증여자가 가지고 있던 빚이 수증자에게 넘어가게 되는 이익을 보게 되는 것이므로, 재산의 양도로 인한 이익에는 양도소득세가 부과됩니다.

부모는 자녀에게 7억 원의 채무를 양도하고 취득가액을 4억 2천만 원으로 계산하여 양도소득세를 부담하게 됩니다. 양도차익은 2억 8,000만 원이므로 양도소득세는 9,500만 원이 됩니다.

양도소득세의 경우, 개인 별 상황에 따라 계산 방법이 다소 복잡하므로 구체적인 계산 방법을 아래를 통해 확인하실 수 있습니다!

부담부증여 계약서 작성방법

부담부증여 계약서는 재산을 증여하면서 동시에 채무를 넘기는 경우 작성하는 계약서입니다. 이계약서에는 몇 가지 필수적인 내용이 포함되어야 합니다.

계약의 주체
: 증여자와 수증자와 신원을 정확하게 합니다.
증여 재산의 상세 설명
- 재산의 종류와 구체적인 내용을 명시합니다. (예: 증여 목적물, 이전 재산)
- 부동산의 경우 위치, 면적, 건물의 종류 등을 자세히 기록합니다. (예: 부동산 등기사항 전체, 건물의 구조)
-가치 평가: 재산의 가치를 정확하게 평가하여 기재합니다. (예: 시가, 감정 평가액)
채무의 상세 설명
- 채무의 종류와 규모를 명확히 합니다.
- 이자율, 상환 기간 등 채무와 관련된 모든 조건을 기재합니다.
- 수증자가 해당 채무를 인수하고, 이에 동의하는 내용을 명확히 기술합니다.